Sprzedaż nieruchomości przez komornika - jak wygląda?

Wyjątek stanowi sprzedaż lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Termin licytacji tego typu nieruchomości wyznacza się na wniosek wierzyciela, jednakże wierzyciel jest uprawniony do złożenia takiego wniosku w sytuacji, kiedy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Licytacja nieruchomości przez komornika

Przystępujący do przetargu (licytacji nieruchomości) jest obowiązany złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Przebieg licytacji utrwalany jest za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk.

Kto nie może uczestniczyć w licytacji nieruchomości?

W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Licytant może brać udział w licytacji za pośrednictwem pełnomocnika. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia.

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Zamknięcie przetargu i przysądzenie własności

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych (zapłacie ceny nabycia) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Z dniem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności licytant staje się właścicielem nieruchomości i przechodzą na niego wszelkie prawa i obowiązki z tym związane.

Nieudana licytacja nieruchomości i jej konsekwencje

Natomiast w sytuacji, kiedy pierwsza licytacja nie doszła do skutku z powodu braku licytantów oraz kiedy po pierwszej licytacji nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli w drugiej licytacji również nie sprzedano nieruchomości oraz żaden z wierzycieli po bezskutecznej licytacji nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Oprócz sprzedaży nieruchomości w sądzie istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, którą przeprowadza się na wniosek wierzyciela. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego pod adresem: https://elicytacje.komornik.pl/

Alternatywa dla tradycyjnej licytacji nieruchomości przez komornika

Istnieje również możliwość sprzedaży ułamkowej części nieruchomości. Można także sprzedać nieruchomość w tzw. trybie uproszczonym, ale dotyczy to tylko wybranych rodzajów nieruchomości, takich jak: niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. W trybie uproszczonym istnieje również możliwość, oprócz sprzedaży licytacyjnej, sprzedaży z wolnej ręki, ale pod pewnymi warunkami.

Podobne zasady, jak w przypadku sprzedaży nieruchomości, stosuje się w przy sprzedaży statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego.